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रेरा (RERA) आपको नहीं बचाएगा — 1,25,000 शिकायतों और सुप्रीम कोर्ट की चेतावनी का असली सच

सुप्रीम कोर्ट ने कहा 'रेरा को खत्म कर देना ही बेहतर है।' 1,25,000 शिकायतों का निपटारा हुआ लेकिन आदेश लागू करवाना शून्य के बराबर। जानें भारतीय खरीदारों के लिए रेरा का असली सच।

लेखक: HonestMoney.in Editorial Team | आख़िरी अपडेट 25 अप्रैल 2026 | Read in English →

सुप्रीम कोर्ट ने सबसे पहले कहा था: रेरा को खत्म कर देना ही बेहतर होगा

फरवरी 2026 में, भारत के सुप्रीम कोर्ट ने — किसी कार्यकर्ता ने नहीं, किसी होमबायर फोरम ने नहीं, किसी ट्विटर थ्रेड ने नहीं — बिल्कुल साफ शब्दों में एक कड़वी सच्चाई सामने रखी। स्टेट ऑफ एचपी बनाम नरेश शर्मा मामले में, जस्टिस सूर्यकांत ने टिप्पणी की: “यदि रेरा केवल गलती करने वाले डेवलपर्स का समर्थन करता है और खरीदारों को वास्तविक सुरक्षा देने में विफल रहता है, तो इस संस्था को खत्म कर देना ही बेहतर होगा।”

तीन महीने बाद, पीएम मोदी ने भी सवाल उठाया कि क्या “निपटाए गए” (disposed) मामलों के कारण खरीदारों को वास्तव में पजेशन या मुआवजा मिल रहा है।

ये कोई मामूली राय नहीं हैं। ये देश की दो सबसे बड़ी शक्तियां हैं जो उसी डेटा को देख रही हैं जिसे आपको देखना चाहिए — और इस निष्कर्ष पर पहुंच रही हैं कि यह पूरी व्यवस्था अंदर से टूटी हुई है।

यहाँ जानिए कि डेटा असल में क्या दिखाता है।

“निपटान” का झूठ — 1,25,000 शिकायतें, लागू करवाने का डेटा शून्य

साल 2024 में, पूरे भारत में रेरा अथॉरिटीज ने 1,25,000 शिकायतों का निपटारा किया। यह संख्या सुनने में बहुत प्रभावशाली लगती है जब तक कि आप एक सवाल न पूछें: उन खरीदारों में से कितने लोगों को वास्तव में उनका पैसा या फ्लैट मिला?

कोई भी राज्य यह आंकड़ा प्रकाशित नहीं करता। एक भी नहीं।

“निपटाया गया” (Disposed) एक प्रशासनिक स्टेटस है। इसका मतलब है कि अथॉरिटी ने एक आदेश जारी कर दिया। इसका यह मतलब बिल्कुल नहीं है कि:

बिल्डर ने रिफंड का पैसा चुका दिया है
खरीदार को पजेशन मिल गया है
मुआवजा वास्तव में ट्रांसफर हो चुका है
जुर्माना वसूल कर लिया गया है

महाराष्ट्र में — जिसे रेरा को सबसे मजबूती से लागू करने वाला राज्य माना जाता है — बिल्डरों के खिलाफ 176 रिकवरी वारंट जारी किए गए थे। वास्तव में पालन करने वाले बिल्डरों की संख्या कितनी थी? सिर्फ एक। पुणे का एक अकेला बिल्डर।

निपटान दर (disposal rate) वह पैमाना है जिसका उपयोग रेरा अथॉरिटीज अपने अस्तित्व को सही ठहराने के लिए करती हैं। आदेश लागू होने की दर (enforcement rate) — जो वास्तव में खरीदार को मिले नतीजों को मापती है — किसी भी सार्वजनिक रिपोर्ट में मौजूद नहीं है।

राज्य-वार रेरा का प्रदर्शन: सुर्खियों के पीछे के आंकड़े

राज्य/अथॉरिटी	निपटाई गई शिकायतें	निपटान दर (Disposal Rate)	क्या प्रवर्तन डेटा प्रकाशित हुआ?	मुख्य कमी
गुरुग्राम रेरा	17,893	93.62%	नहीं	रिकवरी दर का कोई खुलासा नहीं
यूपी रेरा	60,021	86.71%	नहीं	सबसे अधिक मामले, सबसे कम पारदर्शिता
महारेरा (MahaRERA)	34,485	82.03%	आंशिक	176 वारंट, केवल 1 का पालन
कर्नाटक रेरा	—	81.54%	नहीं	राज्य रेरा की वेबसाइट अक्सर बंद रहती है

देश भर में बिल्डरों ने जुर्माने के रूप में 600+ करोड़ रुपये चुकाए। यह सुनने में जवाबदेही जैसा लगता है — जब तक कि आप इसकी गणना देरी से चल रहे या अटके हुए प्रोजेक्ट्स के कुल मूल्य के मुकाबले नहीं करते, जो हजारों करोड़ रुपये में है। यह जुर्माना राशि कुल नुकसान के सामने ऊंट के मुंह में जीरे के समान है।

रेरा वास्तव में किस बात की सुरक्षा देता है

रेरा पूरी तरह से बेकार नहीं है। इसने वास्तव में चार महत्वपूर्ण सुरक्षा नियम स्थापित किए हैं:

कार्पेट एरिया का खुलासा — बिल्डरों को सुपर बिल्ट-अप एरिया के बजाय केवल कार्पेट एरिया के आधार पर ही बेचना होगा। इसने एरिया बढ़ाकर बेचने वाले घोटालों को रोका है।
70% एस्क्रो अकाउंट — बिल्डर्स को खरीदार से मिले पैसे का 70% हिस्सा उसी प्रोजेक्ट के विशेष एस्क्रो अकाउंट में जमा करना होगा (हालांकि गोवा जैसे राज्यों ने इसे घटाकर 50% कर दिया है)।
समयसीमा की प्रतिबद्धता — बिल्डरों को काम पूरा करने की तारीख घोषित करनी होगी और देरी होने पर ब्याज देना होगा।
5 साल की स्ट्रक्चरल डिफेक्ट वारंटी — बिल्डरों को पजेशन के बाद 5 साल तक निर्माण की कमियों को खरीदार से बिना कोई पैसा लिए ठीक करना होगा। इसे वास्तव में कैसे लागू करवाना है, इसके लिए हमारा रेरा स्ट्रक्चरल डिफेक्ट वारंटी गाइड देखें।

ये रेरा से पहले के दौर के मुकाबले वास्तविक सुधार हैं। समस्या रेरा के वादों में नहीं है — समस्या उन चीजों में है जिन्हें रेरा पूरा नहीं कर सकता।

7 चीजें जो रेरा नहीं कर सकता (The 7 Things RERA Cannot Do)

1. रेरा बिल्डर के जमीन मालिकाना हक की जांच नहीं करता

रेरा रजिस्ट्रेशन स्व-घोषणा (self-declarations) पर आधारित होता है। बिल्डर दस्तावेज अपलोड करता है। रेरा स्वतंत्र रूप से इस बात की पुष्टि नहीं करता कि जमीन का मालिकाना हक साफ है या नहीं, उस पर कोई लोन तो नहीं है, या जमीन किसी कानूनी विवाद में तो नहीं फंसी है। आप विवादित जमीन पर भी रेरा-रजिस्टर्ड फ्लैट खरीद सकते हैं।

2. रेरा अपने आदेशों को खुद लागू नहीं करवा सकता

यदि कोई बिल्डर रेरा के आदेश को नजरअंदाज करता है, तो खरीदार को एक अलग निष्पादन याचिका (execution petition) दायर करनी होती है। यह पहले मामले के नतीजे को लागू कराने के लिए एक दूसरी कानूनी कार्यवाही है। कई खरीदार रेरा का आदेश जीतने में 2-3 साल लगा देते हैं, और फिर उसे लागू करवाने के लिए अन्य 2-3 साल और संघर्ष करते हैं।

इस समस्या के विस्तृत विवरण के लिए, हमारा रेरा पजेशन में देरी का मुआवजा गाइड पढ़ें।

3. रेरा सरकारी एजेंसियों को जवाबदेह नहीं ठहराता

यदि आपका प्रोजेक्ट इसलिए लेट हुआ है क्योंकि नगर निगम बिल्डिंग प्लान पास करने की फाइल पर 18 महीने तक बैठा रहा, या बिजली बोर्ड ने कनेक्शन देने में देरी की — तो रेरा इन एजेंसियों पर कोई कार्रवाई नहीं कर सकता। बिल्डर इसे अप्रत्याशित परिस्थिति (force majeure) बताकर समयसीमा बढ़वा लेता है और आपको इंतजार करना पड़ता है। कई शहरों में, सरकारी मंजूरियों में देरी कुल प्रोजेक्ट देरी का 30-50% हिस्सा होती है।

4. रेरा बिल्डर की संपत्तियों को फ्रीज नहीं कर सकता

डे्ट रिकवरी ट्रिब्यूनल या NCLT के विपरीत, रेरा के पास खुद से (suo motu) बैंक खातों को फ्रीज करने या बिल्डर की संपत्तियों को कुर्क करने की कोई शक्ति नहीं है। बिल्डर्स रेरा का आदेश आने से पहले ही अपनी संपत्तियों को परिवार के सदस्यों, शेल कंपनियों या जीवनसाथी के नाम पर ट्रांसफर कर देते हैं। जब तक आप केस जीतते हैं, तब तक वसूली के लिए कुछ नहीं बचता।

5. रेरा के पास जाली रजिस्ट्रेशन पकड़ने का कोई सिस्टम नहीं है

साल 2021 में, आर्किटेक्ट संदीप पाटिल ने कल्याण-डोंबिवली में नकली रेरा रजिस्ट्रेशन के साथ काम कर रहे 65 बिल्डरों का पर्दाफाश किया। ये ऐसे फर्जी रजिस्ट्रेशन नंबर थे जो बिल्कुल असली दिखते थे लेकिन महारेरा द्वारा कभी जारी ही नहीं किए गए थे। रेरा को इसका पता केवल इसलिए चला क्योंकि एक व्यक्ति ने इसकी जांच की थी — अथॉरिटी के पास खुद का ऐसा कोई वेरिफिकेशन सिस्टम नहीं था। हमेशा रेरा रजिस्ट्रेशन की स्वतंत्र रूप से जांच करें।

6. रेरा 500 वर्ग मीटर या 8 यूनिट से छोटे प्रोजेक्ट्स को कवर नहीं करता

बिल्डर्स बड़े प्रोजेक्ट्स को छोटे-छोटे चरणों में बांटकर इस छूट का फायदा उठाते हैं — एक 2,000 वर्ग मीटर का डेवलपमेंट कागजों पर चार अलग-अलग 490 वर्ग मीटर के प्रोजेक्ट बन जाता है, जो रेरा की सीमा से ठीक नीचे है। इन अनरजिस्टर्ड प्रोजेक्ट्स के खरीदारों को कोई रेरा सुरक्षा नहीं मिलती: न कोई एस्क्रो, न समयसीमा और न ही कार्पेट एरिया की गारंटी।

7. रेरा नगर निकायों के साथ तालमेल नहीं बिठा पाता

रेरा अथॉरिटीज और नगर निगमों के बीच कोई औपचारिक व्यवस्था नहीं है। रेरा को यह नहीं पता होता कि प्रोजेक्ट को मिली नगर निगम की मंजूरियां वैध हैं या नहीं। नगर निगम रेरा के नियमों के पालन की जांच नहीं करते। दोनों व्यवस्थाएं एक-दूसरे से पूरी तरह अलग काम करती हैं और खरीदार इस खाली जगह के बीच में फंस जाता है।

निष्पादन का संकट: आदेश जीतना केवल आधी लड़ाई है

एक “सफल” रेरा शिकायत का सामान्य टाइमलाइन यहाँ देखें:

चरण	समय	क्या होता है
शिकायत दर्ज करना	दिन 1	ऑनलाइन फाइलिंग, 1,000-5,000 रुपये फीस
सुनवाइयां	3-12 महीने	बार-बार तारीखें बदलना, बिल्डर के वकील द्वारा देरी का प्रयास
आदेश पारित होना	महीना 6-18	रेरा ब्याज के साथ रिफंड/पजेशन का आदेश देता है
बिल्डर के पालन की अवधि	45-90 दिन	बिल्डर आदेश को नजरअंदाज करता है
निष्पादन याचिका दर्ज	महीना 9-21	दूसरी कानूनी कार्यवाही शुरू होती है
रिकवरी वारंट जारी होना	महीना 18-36	अथॉरिटी जिला कलेक्टर को वारंट जारी करती है
वास्तविक वसूली	महीना 24-60+	यदि बिल्डर के पास कुर्क करने लायक संपत्ति बची हो

शिकायत दर्ज करने से लेकर हाथ में पैसा आने तक का कुल समय: 2-5 वर्ष। यह सिविल कोर्ट के मुकाबले एक “फास्ट ट्रैक” विकल्प का सच है।

रेरा जो ब्याज देता है (आमतौर पर SBI MCLR + 1-2%), वह आपके सालों तक फंसे हुए पैसे की वास्तविक कीमत की भरपाई नहीं कर पाता। 3 साल की देरी वाले 80 लाख रुपये के फ्लैट पर, लगभग 6-7 लाख रुपये प्रति वर्ष का रेरा ब्याज आपके द्वारा होम लोन पर दिए जा रहे EMI (9% पर लगभग 7-8 लाख रुपये प्रति वर्ष) और किराए के खर्च (1.5-3 लाख रुपये प्रति वर्ष) को भी पूरा नहीं कर पाता है।

यह समझने के लिए कि कौन सा मंच आपको वास्तविक रिकवरी का सबसे अच्छा मौका देता है, पढ़ें RERA बनाम Consumer Court बनाम NCLT — अपनी स्थिति के लिए सही फोरम कैसे चुनें।

कार्पेट एरिया की वह समस्या जिसके बारे में कोई बात नहीं करता

रेरा ने कार्पेट एरिया के आधार पर कीमतें तय करना अनिवार्य किया, जो कि एक अच्छा कदम है। लेकिन लोडिंग फैक्टर — यानी सुपर बिल्ट-अप एरिया और वास्तविक कार्पेट एरिया के बीच का अंतर — आज भी बहुत बड़ा है और खरीदार इसे ठीक से समझ नहीं पाते हैं।

विज्ञापित सुपर बिल्ट-अप एरिया	सामान्य कार्पेट एरिया	लोडिंग फैक्टर	आपको वास्तव में क्या मिलता है
1,000 वर्ग फुट	650 वर्ग फुट	35%	आपकी कल्पना से 35% छोटा फ्लैट
1,200 वर्ग फुट	780 वर्ग फुट	35%	बिना उपयोग वाली जगह के लिए 15-20 लाख का भुगतान
1,500 वर्ग फुट	975 वर्ग फुट	35%	525 वर्ग फुट केवल दीवारों, गलियारों और लॉबी में गया
2,00,000 वर्ग फुट	1,200 वर्ग फुट	40%	800 वर्ग फुट का ऐसा एरिया जिसका आप उपयोग नहीं कर सकते

25% से 40% का लोडिंग फैक्टर अब आम बात हो गई है। बड़ी लॉबी और सुख-सुविधाओं वाले कुछ प्रीमियम प्रोजेक्ट्स में लोडिंग 45% को भी पार कर जाती है। रेरा एग्रीमेंट में कार्पेट एरिया लिखना अनिवार्य है — लेकिन बिल्डर्स आज भी ब्रोशर, होर्डिंग्स और सेल्स बातचीत में सुपर बिल्ट-अप एरिया का ही प्रचार करते हैं। जब तक आप बारीक अक्षरों में लिखे कार्पेट एरिया के नंबर को देखते हैं, तब तक आप खरीदने का मन बना चुके होते हैं।

जाली रजिस्ट्रेशन: कल्याण-डोंबिवली का मामला

यह मामला विशेष ध्यान देने योग्य है क्योंकि यह पूरी व्यवस्था की एक बुनियादी कमी को उजागर करता है।

साल 2021 में, आर्किटेक्ट संदीप पाटिल ने आरटीआई (RTI) के जरिए कल्याण-डोंबिवली (मुंबई के पास एक बड़ा रियल एस्टेट मार्केट) के प्रोजेक्ट्स के रेरा रजिस्ट्रेशन नंबरों की जांच की। उन्होंने पाया कि 65 बिल्डर्स ऐसे रेरा रजिस्ट्रेशन नंबर दिखा रहे थे जो महारेरा के डेटाबेस में थे ही नहीं। कुछ ने पूरा नंबर ही मनगढ़ंत बना लिया था, तो कुछ ने दूसरे प्रोजेक्ट्स के नंबरों का इस्तेमाल किया था।

जिन खरीदारों ने ब्रोशर पर रजिस्ट्रेशन नंबर देखकर यह मान लिया था कि प्रोजेक्ट सुरक्षित है, वे असल में धोखे का शिकार हुए थे।

महारेरा ने इसके जवाब में उन विशिष्ट बिल्डरों पर कार्रवाई तो की, लेकिन मूल समस्या आज भी वैसी ही है: रेरा के पास खुद से जांच करने का कोई एक्टिव सिस्टम नहीं है। रजिस्ट्रेशन नंबरों का नगर निगम की मंजूरियों के साथ मिलान नहीं किया जाता है। कोई क्यूआर-कोड या ब्लॉकचेन-आधारित वेरिफिकेशन उपलब्ध नहीं है। बिल्डर ब्रोशर पर कोई भी नंबर प्रिंट कर सकता है, और जब तक कोई व्यक्ति खुद रेरा की वेबसाइट पर जाकर मैन्युअल रूप से चेक नहीं करता, तब तक यह धोखाधड़ी पकड़ी नहीं जाती।

समझदार खरीदार इसके बजाय क्या करते हैं

रेरा एक बुनियादी आधार है, कोई अचूक सुरक्षा कवच नहीं। वास्तव में आपको ये कदम सुरक्षित रख सकते हैं:

बुकिंग करने से पहले:

अपने राज्य की रेरा वेबसाइट पर जाकर रेरा रजिस्ट्रेशन नंबर की खुद जांच करें — बिल्डर के ब्रोशर पर भरोसा न करें।
रेरा पोर्टल पर बिल्डर के खिलाफ दर्ज शिकायतों और जारी आदेशों का इतिहास देखें।
किसी वकील से जमीन के मालिकाना हक की स्वतंत्र जांच (title search) करवाएं — रेरा आपके लिए यह काम नहीं करता है।
खुद साइट पर जाएं और निर्माण की प्रगति का रेरा में घोषित समयसीमा के साथ मिलान करें।
कार्पेट एरिया की गणना खुद करें — केवल ब्रोशर के नंबर के बजाय दीवारों के माप के साथ फ्लोर प्लान मांगें।

भुगतान करने से पहले:

एस्क्रो अकाउंट का विवरण मांगने पर जोर दें और पुष्टि करें कि आपका 70% पैसा वहीं जा रहा है।
केवल चेक या बैंक ट्रांसफर के जरिए ही भुगतान करें — नकद (cash) कभी न दें, चाहे कितना भी डिस्काउंट क्यों न मिल रहा हो।
सेल एग्रीमेंट (agreement of sale) की एक-एक लाइन को ध्यान से पढ़ें — रेरा एक मॉडल एग्रीमेंट तय करता है, लेकिन बिल्डर्स उसमें अपनी शर्तें जोड़ देते हैं।

यदि चीजें खराब हो जाएं:

तय समयसीमा के भीतर ही रेरा में शिकायत दर्ज करें (आमतौर पर प्रोजेक्ट की समयसीमा के तुरंत बाद)।
यदि आप रिफंड और ब्याज से परे मानसिक प्रताड़ना का भी मुआवजा चाहते हैं, तो साथ में कंज्यूमर कोर्ट में भी शिकायत दर्ज करें।
हर एक चीज का रिकॉर्ड रखें — हर ईमेल, व्हाट्सएप मैसेज, पेमेंट रसीद और साइट विजिट की तस्वीरें संभालकर रखें।
बिल्डर से किसी भी बातचीत से पहले देरी के मुआवजे का सटीक फॉर्मूला अच्छी तरह समझ लें।

एक कड़वा सच: सबसे बड़ी सुरक्षा रेरा नहीं है — बल्कि एक ऐसे बिल्डर से प्रॉपर्टी खरीदना है जिसका काम समय पर पूरा करने का पुराना ट्रैक रिकॉर्ड हो, या फिर ऐसे प्रोजेक्ट में खरीदना जहां निर्माण कार्य पहले से ही काफी हद तक पूरा हो चुका हो। रेरा आपकी सुरक्षा की पहली लाइन नहीं, बल्कि आखिरी सहारा है।

मुख्य निष्कर्ष (The Bottom Line)

रेरा ने भारतीय रियल एस्टेट की स्थिति में सुधार किया है। कार्पेट एरिया का खुलासा, एस्क्रो अकाउंट के नियम और समयसीमा की प्रतिबद्धता निश्चित रूप से बड़े बदलाव हैं। लेकिन रेरा के वादों और उसके वास्तविक नतीजों के बीच का अंतर आज भी बहुत बड़ा है।

1,25,000 शिकायतों का निपटारा हुआ — लेकिन कितने खरीदारों को वास्तव में न्याय मिला, इसका कोई डेटा नहीं है।

600+ करोड़ रुपये का जुर्माना लगा — लेकिन हजारों करोड़ के अटके हुए प्रोजेक्ट्स के सामने यह राशि बहुत छोटी है।

महाराष्ट्र में 176 रिकवरी वारंट जारी हुए — और केवल एक पर वास्तविक अमल हुआ।

जब देश के मुख्य न्यायाधीश खुद कहें कि रेरा को खत्म कर देना ही बेहतर होगा, और प्रधानमंत्री निपटान (disposals) के वास्तविक नतीजों पर सवाल उठाएं, तो व्यवस्था आपको एक बड़ा संकेत दे रही है। इसे समझें। रेरा को अपनी सुरक्षा का इकलौता जरिया मानने के बजाय केवल एक साधन की तरह इस्तेमाल करें। अपनी जांच-परख खुद करें और कभी यह न मानें कि सिर्फ एक रेरा नंबर होने से आपका पैसा पूरी तरह सुरक्षित है।

HonestMoney.in Editorial Team

सरकारी प्रकाशन, रेगुलेटरी फ़ाइलिंग, सत्यापित डेटा और ज़मीनी अनुभव पर आधारित शोध। आख़िरी अपडेट अप्रैल 2026।

FAQ 10

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

सत्यापित डेटा और प्रकाशित स्रोतों पर आधारित जवाब।

रेरा शिकायत के आंकड़ों में 'निपटाया गया' (Disposed) का वास्तव में क्या अर्थ है?

निपटाया गया (Disposed) का अर्थ है कि रेरा अथॉरिटी ने शिकायत पर एक आदेश पारित कर दिया है — इसका यह अर्थ बिल्कुल नहीं है कि खरीदार को पजेशन, रिफंड या मुआवजा मिल गया है। शिकायत को 'निपटाया गया' मार्क कर दिया जाता है, चाहे बिल्डर ने आदेश का पालन किया हो या उसे पूरी तरह से नजरअंदाज कर दिया हो। साल 2024 में देश भर में निपटाई गई 1,25,000 शिकायतों में से किसी भी राज्य ने यह आंकड़ा प्रकाशित नहीं किया है कि कितने प्रतिशत मामलों में बिल्डरों ने वास्तव में पैसा चुकाया या पजेशन दिया। महाराष्ट्र में, 176 रिकवरी वारंट जारी किए गए थे, लेकिन पुणे के केवल एक बिल्डर ने वास्तव में आदेश का पालन किया। निपटान दर (disposal rate) एक प्रशासनिक आंकड़ा है, न्याय का पैमाना नहीं। हमेशा पूछें: फैसला किसके पक्ष में हुआ, और क्या आदेश वास्तव में लागू हुआ?

क्या रेरा इस बात की गारंटी दे सकता है कि डिफ़ॉल्ट करने वाले बिल्डर से मेरा पैसा वापस मिल जाएगा?

नहीं। रेरा बिल्डर को ब्याज सहित आपका पैसा वापस करने का आदेश दे सकता है, लेकिन उसके पास अपनी खुद की कोई स्वतंत्र प्रवर्तन प्रणाली (enforcement mechanism) नहीं है। यदि बिल्डर आदेश को नजरअंदाज करता है, तो आपको एक निष्पादन याचिका (execution petition) दायर करनी होगी — यानी पहले आदेश को लागू करवाने के लिए एक दूसरी कानूनी प्रक्रिया शुरू करनी होगी। कई खरीदार रेरा का आदेश जीत जाते हैं और फिर पैसा वसूलने के लिए 2-3 साल और भटकते हैं। बिल्डर्स अक्सर संपत्तियों को परिवार के सदस्यों या शेल कंपनियों के नाम पर ट्रांसफर कर देते हैं, जिससे कुर्क करने के लिए कुछ नहीं बचता। रेरा अथॉरिटी के पास बैंक खातों को फ्रीज करने या डे्ट रिकवरी ट्रिब्यूनल की तरह खुद से (suo motu) संपत्ति कुर्क करने की शक्ति नहीं है।

क्या मेरा रेरा रजिस्ट्रेशन नंबर इस बात का सबूत है कि प्रोजेक्ट वैध है?

ज़रूरी नहीं। साल 2021 में, आर्किटेक्ट संदीप पाटिल ने कल्याण-डोंबिवली में नकली रेरा रजिस्ट्रेशन के साथ काम कर रहे 65 बिल्डरों का भंडाफोड़ किया था — उनके पास ऐसे नकली नंबर थे जो वैध दिखते थे लेकिन महारेरा (MahaRERA) द्वारा कभी जारी ही नहीं किए गए थे। रेरा बिल्डरों के स्व-घोषणा (self-declarations) पर भरोसा करता है। यह रजिस्ट्रेशन देने से पहले जमीन के मालिकाना हक (land titles), भार प्रमाणपत्र (encumbrance certificates) या नगर निगम की मंजूरियों की स्वतंत्र रूप से जांच नहीं करता है। हमेशा आधिकारिक राज्य रेरा वेबसाइट पर जाकर अपने प्रोजेक्ट के सटीक रजिस्ट्रेशन नंबर को सर्च करके उसकी दोबारा जांच करें। स्टेप-बाय-स्टेप प्रक्रिया के लिए, हमारा रेरा रजिस्ट्रेशन वेरिफिकेशन गाइड देखें।

500 वर्ग मीटर की छूट क्या है और बिल्डर्स इसका फायदा कैसे उठाते हैं?

रेरा 500 वर्ग मीटर से कम जमीन पर बनने वाले या 8 से कम अपार्टमेंट वाले प्रोजेक्ट्स को अनिवार्य रजिस्ट्रेशन से छूट देता है। बिल्डर्स पूरी तरह से रेरा रजिस्ट्रेशन से बचने के लिए एक बड़े प्रोजेक्ट को कई छोटे-छोटे चरणों (phases) में बांट देते हैं, जिनमें से प्रत्येक तकनीकी रूप से 500 वर्ग मीटर से कम का होता है। कागजों पर एक 2,000 वर्ग मीटर का प्रोजेक्ट चार अलग-अलग 490 वर्ग मीटर के प्रोजेक्ट बन जाता है। इन अनरजिस्टर्ड प्रोजेक्ट्स के खरीदारों को कोई रेरा सुरक्षा नहीं मिलती — न कोई एस्क्रो अकाउंट, न समयसीमा की गारंटी और न ही कार्पेट एरिया का खुलासा। खरीदने से पहले, यह जांच लें कि कहीं आपकी इमारत किसी बड़े प्रोजेक्ट का हिस्सा तो नहीं है जिसे रेरा से बचने के लिए जानबूझकर छोटा दिखाया गया है।

कार्पेट एरिया लोडिंग (carpet area loading) क्या है और इसमें वास्तव में कितनी जगह का नुकसान होता है?

कार्पेट एरिया आपकी दीवारों के अंदर का वास्तविक रहने योग्य क्षेत्र होता है, जिसमें बालकनी, दीवारें और सामान्य क्षेत्र (common areas) शामिल नहीं होते हैं। लोडिंग फैक्टर — सुपर बिल्ट-अप एरिया और कार्पेट एरिया के बीच का अंतर — 25% से लेकर 40% या उससे अधिक तक होता है। 1,000 वर्ग फुट सुपर बिल्ट-अप के रूप में विज्ञापित फ्लैट में वास्तव में केवल 600-700 वर्ग फुट का कार्पेट एरिया ही मिल सकता है। रेरा यह अनिवार्य करता है कि बिल्डर्स केवल कार्पेट एरिया के आधार पर ही प्रॉपर्टी बेचें, लेकिन कई बिल्डर्स अभी भी विज्ञापनों में सुपर बिल्ट-अप एरिया लिखते हैं और केवल एग्रीमेंट में ही कार्पेट एरिया का खुलासा करते हैं। हमेशा गणना करें: यदि सुपर बिल्ट-अप 1,000 वर्ग फुट है और कार्पेट एरिया 650 वर्ग फुट है, तो आपकी लोडिंग 35% है। आप 350 वर्ग फुट के लिए ऐसा भुगतान कर रहे हैं जिसका उपयोग आप कभी नहीं कर सकते।

यदि मेरा प्रोजेक्ट रेरा के लागू होने से पहले शुरू हुआ था, तो क्या मैं रेरा शिकायत दर्ज कर सकता हूँ?

हाँ, बशर्ते आपके राज्य में रेरा लागू होने के समय वह प्रोजेक्ट अधूरा (चल रहा) रहा हो। रेश 1 मई, 2017 (या आपके राज्य में लागू होने की तारीख) तक पूर्णता प्रमाणपत्र (completion certificate) या ऑक्यूपेंसी प्रमाणपत्र न पाने वाले प्रोजेक्ट्स पर लागू होता है। हालांकि, कई राज्यों ने इस प्रावधान को कमजोर कर दिया। उदाहरण के लिए, कुछ राज्यों ने केवल अधिसूचना की तारीख के बाद शुरू हुए प्रोजेक्ट्स के लिए ही रजिस्ट्रेशन अनिवार्य किया, जिससे रेरा से पहले के चल रहे प्रोजेक्ट्स अधर में लटक गए। सटीक कटऑफ के लिए अपने राज्य की रेरा वेबसाइट देखें। यदि आपका प्रोजेक्ट चल रहा था लेकिन अनरजिस्टर्ड था, तो आप अभी भी कंज्यूमर कोर्ट या NCLT का रुख कर सकते हैं।

एक सामान्य रेरा शिकायत को सुलझाने में कितना समय लगता है?

रेरा को 60 दिनों के भीतर शिकायतों का निपटारा करने का निर्देश है। व्यवहार में, राज्य के आधार पर औसत समय 6-18 महीने का लगता है। यूपी रेरा और गुरुग्राम रेरा में निपटान तेज है (देरी के सीधे मामलों में 6 महीने से कम) लेकिन आदेश लागू करवाने की गति धीमी है। महारेरा में औसतन 8-12 महीने लगते हैं। भूमि विवाद या बिल्डर के दिवालिया होने से जुड़े जटिल मामलों में 2-3 साल लग सकते हैं। निपटान के बाद, यदि बिल्डर आदेश का पालन नहीं करता है, तो उसे लागू करवाने (enforcement) में 1-3 साल और लग जाते हैं। शिकायत से लेकर वास्तविक पजेशन या रिफंड मिलने तक का कुल समय: अधिकांश मामलों में 2-5 वर्ष होता है। रेरा को अदालतों से तेज काम करने के लिए बनाया गया था, और यह है भी — लेकिन 'तेज' होने का मतलब यह नहीं कि यह तुरंत हो जाता है।

यदि मैं रेरा आदेश जीत जाता हूँ और उसके बाद बिल्डर दिवालिया हो जाता है तो क्या होगा?

यदि बिल्डर इन्सॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड (IBC) के तहत दिवालिया प्रक्रिया में चला जाता है, तो आपका रेरा आदेश कई दावों में से सिर्फ एक दावा बनकर रह जाता है। IBC के तहत (2018 के संशोधन के कारण) घर खरीदारों को वित्तीय लेनदार (financial creditors) माना गया है, जिससे आपको लेनदारों की समिति में वोटिंग का अधिकार मिलता है। हालांकि, रियल एस्टेट दिवालिया मामलों में स्वीकृत दावों की वसूली दर औसतन केवल 15-25% ही होती है। जेपी इन्फ्राटेक के खरीदारों ने NBCC द्वारा प्रोजेक्ट टेकओवर करने से पहले 6 साल इंतजार किया। आम्रपाली के खरीदारों को सुप्रीम कोर्ट की निगरानी में राहत मिली। ये अपवाद हैं। अधिकांश दिवालिया बिल्डरों की संपत्तियां उनकी देनदारियों के मुकाबले बहुत कम होती हैं, और खरीदारों को बैंकों और अन्य लेनदारों के साथ ही वसूली का हिस्सा बांटना पड़ता है।

बिल्डर की शिकायत के लिए मुझे रेरा जाना चाहिए या कंज्यूमर कोर्ट?

यह इस बात पर निर्भर करता है कि आप क्या चाहते हैं। पजेशन में देरी और रिफंड के आदेशों के लिए रेरा तेज है — आमतौर पर 6-18 महीनों में निपटारा हो जाता है। कंज्यूमर कोर्ट मानसिक प्रताड़ना, सेवा में कमी और दंडात्मक हर्जाने के लिए अतिरिक्त मुआवजा दे सकता है जो रेरा नहीं दे सकता। कंज्यूमर कोर्ट के पास अवमानना कार्यवाही (contempt proceedings) के माध्यम से आदेश लागू करवाने की बेहतर शक्तियां भी हैं। 2 साल से कम की देरी के लिए, पहले रेरा का प्रयास करें। धोखाधड़ी, घटिया निर्माण या 2 करोड़ रुपये से अधिक के दावों के लिए कंज्यूमर कोर्ट या NCLT अधिक प्रभावी हो सकते हैं। आप दोनों फोरम का रुख कर सकते हैं, लेकिन एक ही समय में एक जैसी राहत के लिए नहीं। निर्णय लेने के पूरे ढांचे के लिए रेरा बनाम कंज्यूमर कोर्ट बनाम NCLT की हमारी विस्तृत तुलना देखें।

क्या रेरा प्रोजेक्ट में होने वाली देरी के लिए सरकारी एजेंसियों को जवाबदेह ठहराता है?

नहीं। यह रेरा की सबसे बड़ी कमियों में से एक है। यदि आपका प्रोजेक्ट इसलिए लेट हुआ है क्योंकि नगर निगम ने बिल्डिंग प्लान पास करने में 18 महीने लगा दिए, या बिजली बोर्ड ने कनेक्शन देने में देरी की, या जल प्राधिकरण ने एनओसी रोके रखी — तो रेरा इन सरकारी एजेंसियों को जवाबदेह नहीं ठहरा सकता। बिल्डर समयसीमा बढ़ाने के लिए इन देरी को अप्रत्याशित घटना (force majeure) के रूप में पेश कर सकता है। कई शहरों में, सरकारी मंजूरियों में देरी कुल प्रोजेक्ट देरी का 30-50% हिस्सा होती है। रेरा केवल बिल्डर और खरीदार के संबंधों को नियंत्रित करता है, बिल्डर और सरकार के संबंधों को नहीं। खरीदार बिना किसी राहत के सरकारी लापरवाही की कीमत चुकाता है।

डिस्क्लेमर: यह जानकारी सिर्फ़ शैक्षिक उद्देश्य के लिए है — कोई वित्तीय सलाह नहीं। आर्टिकल में लिखी तारीख़ तक के प्रकाशित डेटा पर आधारित दरें, रिटर्न और टैक्स नियम बदल सकते हैं। कोई भी निवेश का फ़ैसला लेने से पहले एक प्रमाणित फ़ाइनेंशियल एडवाइज़र से सलाह ज़रूर लीजिए।