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RERA पजेशन में देरी का मुआवजा — राज्य दर राज्य जानें आपको कितने रुपये मिलने चाहिए

रेरा मुआवजा = SBI MCLR + 2% = ~10.85% | 50 लाख रुपये पर = 5.4 लाख रुपये/वर्ष। राज्य-वार दरें, वास्तविक मामलों की राशियां, आदेश लागू करने के चरण और पूरी प्रक्रिया।

लेखक: HonestMoney.in Editorial Team | आख़िरी अपडेट 25 अप्रैल 2026 | Read in English →

2 साल की देरी वाले 50 लाख के फ्लैट पर आपका बिल्डर कानूनी रूप से आपका 10.85 लाख रुपये का देनदार है

रेरा मुआवजे की गणना आपके द्वारा भुगतान की गई कुल राशि पर ‘SBI MCLR + 2%’ के साधारण ब्याज की दर से की जाती है। अप्रैल 2026 के आंकड़ों के अनुसार, SBI का 1-वर्षीय MCLR 8.85% है। इसका मतलब है कि प्रभावी रेरा ब्याज दर 10.85% प्रति वर्ष बैठती है।

यदि आपने बिल्डर को 50 लाख रुपये का भुगतान किया है, तो 2 साल की देरी का मतलब है:

50,00,000 रुपये x 10.85% x 2 = 10,85,000 रुपये

यह पूरे 10.85 लाख रुपये हैं जो कानूनन बिल्डर को आपको देने होंगे — यह उसकी मर्जी नहीं बल्कि आपका अधिकार है। अधिकांश खरीदार कभी इसका दावा ही नहीं करते। और जो करते भी हैं, उनमें से ज्यादातर को उस सटीक राशि का पता नहीं होता जिसके वे हकदार हैं। यह गाइड इन दोनों समस्याओं को दूर करेगी।

यदि आपने अभी तक यह भी जांच नहीं की है कि आपका प्रोजेक्ट रेरा-रजिस्टर्ड है या नहीं, तो किसी भी अन्य काम से पहले रेरा रजिस्ट्रेशन की जांच कैसे करें से शुरुआत करें। और यदि आप इस बात को लेकर असमंजस में हैं कि आपकी शिकायत के लिए रेरा सही मंच है या नहीं, तो पढ़ें RERA vs Consumer Court vs NCLT — अपनी स्थिति के लिए सही फोरम कैसे चुनें।

रेरा मुआवजे का फॉर्मूला (RERA Compensation Formula)

रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 की धारा 18 यह अनिवार्य करती है कि यदि कोई बिल्डर तय तारीख तक पजेशन देने में विफल रहता है, तो खरीदार भुगतान किए गए हर एक रुपये पर ब्याज पाने का हकदार है।

फॉर्मूला:

मुआवजा = भुगतान की गई कुल राशि x (SBI MCLR + 2%) x देरी के वर्षों की संख्या

महत्वपूर्ण विवरण:

ब्याज का प्रकार: अधिकांश राज्यों में साधारण ब्याज (simple interest), चक्रवृद्धि नहीं।
आधार दर (Base rate): SBI की 1-वर्षीय मार्जिनल कॉस्ट ऑफ फंड्स बेस्ड लेंडिंग रेट (MCLR)।
अतिरिक्त शुल्क (Markup): MCLR से 2% अधिक (यह लगभग सभी राज्यों में समान है)।
गणना की अवधि: रजिस्टर्ड एग्रीमेंट में किए गए पजेशन के वादे की तारीख से लेकर वास्तविक पजेशन मिलने या रिफंड मिलने की तारीख तक।
किस पर लागू होता है: खरीदार द्वारा भुगतान की गई कुल वास्तविक राशि पर, न कि एग्रीमेंट की कुल वैल्यू पर।

ब्याज की गणना प्रत्येक किस्त (installment) पर उसके भुगतान की तारीख से की जाती है, न कि किसी एकमुश्त तारीख से। यदि आपने 2021 में 20 लाख रुपये और 2022 में 30 लाख रुपये का भुगतान किया था, तो पहले 20 लाख रुपये पर ब्याज की अवधि लंबी होगी।

राज्य-वार रेरा ब्याज दरें (अप्रैल 2026)

भले ही सभी प्रमुख राज्य ‘SBI MCLR + 2%’ के फॉर्मूले पर आ गए हैं, लेकिन सटीक MCLR के समय और राज्य-विशिष्ट थोड़े-बहुत बदलावों का अंतर मायने रखता है।

राज्य	रेरा ब्याज दर फॉर्मूला	प्रभावी दर (अप्रैल 2026)	ब्याज का प्रकार	विशेष टिप्पणी
महाराष्ट्र	SBI MCLR + 2%	10.85%	साधारण	सबसे सक्रिय रेरा अथॉरिटी, ~30,000 शिकायतें दर्ज
कर्नाटक	SBI MCLR + 2%	10.85%	साधारण	ऑनलाइन फाइलिंग उपलब्ध, 8-14 महीने में निपटारा
तमिलनाडु	SBI MCLR + 2%	10.85%	साधारण	मानसिक प्रताड़ना के लिए भी मुआवजा (1-2 लाख रुपये) देते हैं
उत्तर प्रदेश	SBI MCLR + 2%	10.85%	साधारण	नोएडा/ग्रेटर नोएडा इसमें शामिल, सबसे धीमा निपटारा
हरियाणा	SBI MCLR + 2%	10.85%	साधारण	गुरुग्राम के प्रोजेक्ट्स, मामलों का भारी दबाव
पश्चिम बंगाल	SBI MCLR + 2%	10.85%	साधारण	HIRA (रेरा के समकक्ष राज्य कानून) लागू होता है
राजस्थान	SBI MCLR + 2%	10.85%	साधारण	ऑनलाइन पोर्टल 2024 में लॉन्च किया गया
गुजरात	SBI MCLR + 2%	10.85%	साधारण	अहमदाबाद/सूरत के मामलों की भारी संख्या

SBI MCLR संदर्भ मूल्य (2025-2026):

MCLR अवधि	दर
ओवरनाइट (Overnight)	7.90%
1 महीना	8.10%
3 महीने	8.25%
6 महीने	8.65%
1 वर्ष	8.85%

अधिकांश राज्यों के फैसलों में रेरा 1-वर्षीय MCLR को ही आधार मानता है।

अलग-अलग फ्लैट वैल्यू पर सटीक मुआवजा

वर्तमान 10.85% की दर पर, भुगतान की गई विभिन्न राशियों और देरी की अवधि के हिसाब से आपका कितना मुआवजा बनता है, यहाँ देखें:

बिल्डर को दी गई राशि	1 वर्ष की देरी	2 वर्ष की देरी	3 वर्ष की देरी	4 वर्ष की देरी
30,00,000 रुपये	3,25,500 रुपये	6,51,000 रुपये	9,76,500 रुपये	13,02,000 रुपये
50,00,000 रुपये	5,42,500 रुपये	10,85,000 रुपये	16,27,500 रुपये	21,70,000 रुपये
80,00,000 रुपये	8,68,000 रुपये	17,36,000 रुपये	26,04,000 रुपये	34,72,000 रुपये
1,00,00,000 रुपये	10,85,000 रुपये	21,70,000 रुपये	32,55,000 रुपये	43,40,000 रुपये

3 साल की देरी वाले 1 करोड़ रुपये के फ्लैट पर, बिल्डर कानूनी रूप से आपको 32.55 लाख रुपये देने के लिए बाध्य है। यह कोई आपसी समझौता नहीं है — यह रेरा अधिनियम की धारा 18 का सीधा नियम है।

ये आंकड़े एक समान 10.85% की दर मानकर निकाले गए हैं। वास्तव में, देरी की अवधि के दौरान MCLR बदलता रहता है। यदि पिछले वर्षों में MCLR कम था (जैसे 2022 में यह 7.40% था), तो भारित औसत (weighted average) दर थोड़ी कम हो सकती है। लेकिन सरलता के लिए अधिकांश रेरा आदेश उस समय लागू वर्तमान दर का उपयोग करते हैं जब आदेश पारित किया जा रहा हो।

धारा 18: आपके दो विकल्प

जब आपका बिल्डर पजेशन की समयसीमा से चूक जाता है, तो रेरा की धारा 18 आपको ठीक दो विकल्प देती है:

विकल्प अ: प्रोजेक्ट से बाहर निकलें और ब्याज के साथ पूरा रिफंड पाएं

आप प्रोजेक्ट से पूरी तरह से अपना नाम वापस ले लेते हैं।
बिल्डर को आपके द्वारा भुगतान किया गया एक-एक रुपया वापस करना होगा — बुकिंग राशि, किस्तें, GST, सब कुछ।
साथ ही प्रत्येक भुगतान की तारीख से लेकर रिफंड की तारीख तक ‘SBI MCLR + 2%’ की दर से ब्याज भी देना होगा।
यह विकल्प कब चुनें: जब देरी 2 साल से अधिक हो चुकी हो, बिल्डर वित्तीय रूप से कमजोर लग रहा हो, या आपको कोई अन्य बेहतर प्रॉपर्टी मिल गई हो।

विकल्प ब: प्रोजेक्ट में बने रहें और मासिक देरी का मुआवजा लें

आप प्रोजेक्ट में बने रहते हैं और पजेशन मिलने का इंतजार करते हैं।
बिल्डर आपको पूरी देरी की अवधि के लिए ‘SBI MCLR + 2%’ की दर से मासिक मुआवजा देता है।
यह मुआवजा तब तक चलता है जब तक आपको ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (OC) के साथ वास्तविक पजेशन नहीं मिल जाता।
यह विकल्प कब चुनें: जब देरी 2 साल से कम हो, प्रॉपर्टी की कीमत काफी बढ़ चुकी हो, या आप वास्तव में वही खास फ्लैट चाहते हों।

कौन सा विकल्प ज्यादा फायदेमंद है?

परिदृश्य (Scenario)	विकल्प अ (रिफंड + ब्याज)	विकल्प ब (देरी का मुआवजा)
50 लाख रुपये दिए, 2 साल की देरी, फ्लैट की कीमत अब 60 लाख रुपये है	60.85 लाख रुपये (रिफंड + ब्याज) मिलेंगे — आप किसी नए फ्लैट में निवेश कर सकते हैं	60 लाख का फ्लैट आपके पास रहेगा + 10.85 लाख का मुआवजा = 70.85 लाख रुपये कुल वैल्यू
50 लाख रुपये दिए, 3 साल की देरी, बिल्डर गंभीर वित्तीय संकट में है	66.27 लाख रुपये का आदेश — लेकिन यदि बिल्डर कंगाल हो चुका है तो पैसा वसूलने का जोखिम अधिक है	प्रोजेक्ट कभी पूरा नहीं होगा; आप अपना सब कुछ खोने के जोखिम में आ जाएंगे
50 लाख रुपये दिए, 1 साल की देरी, प्रोजेक्ट 90% पूरा हो चुका है	55.42 लाख रुपये मिलेंगे — लेकिन आप फ्लैट खो देंगे और दोबारा प्रॉपर्टी मार्केट में तलाश करनी होगी	फ्लैट अपने पास रखें + 5.42 लाख रुपये का मुआवजा — यह बेहतर डील है

निष्कर्ष: यदि फ्लैट की कीमत बढ़ गई है और बिल्डर के पास पैसा है, तो विकल्प ‘ब’ बेहतर है। यदि आपका भरोसा टूट चुका है या बिल्डर दिवालिया होने की कगार पर है, तो विकल्प ‘अ’ बेहतर है। व्यावहारिक सच्चाइयों को जानने के लिए हमारा रेरा रियलिटी चेक पढ़ें।

वास्तविक मामलों के परिणाम — दी गई सटीक राशियां

ये कोई काल्पनिक नंबर नहीं हैं। ये रेरा और अपीलेट ट्रिब्यूनल्स द्वारा पारित किए गए वास्तविक आदेश हैं:

मामला / केस	भुगतान की गई राशि	देरी की अवधि	दिया गया मुआवजा	फोरम
अभिषेक रेड्डी गुज्जाला बनाम ओजोन अर्बाना (बेंगलुरु)	31,46,485 रुपये	3+ वर्ष	31,46,485 रुपये का पूरा रिफंड + प्रत्येक भुगतान की तारीख से MCLR + 2% ब्याज	कर्नाटक रेरा
पूमलाई हाउसिंग (तमिलनाडु, 2024)	अघोषित	2+ वर्ष	MCLR + 2% ब्याज + 2,00,000 रुपये मानसिक प्रताड़ना का मुआवजा	तमिलनाडु रेरा
विभिन्न शिकायतकर्ता (तमिलनाडु, 2021)	विभिन्न	1-3 वर्ष	MCLR + 2% ब्याज + प्रति शिकायतकर्ता 1,00,000 रुपये मानसिक प्रताड़ना	तमिलनाडु रेरा
सुप्रीम कोर्ट — न्यूटेक प्रमोटर्स बनाम उत्तर प्रदेश राज्य (2021)	विभिन्न	विभिन्न	इस बात को बरकरार रखा कि आपसी एग्रीमेंट से रेरा ब्याज दर कम नहीं की जा सकती; ‘SBI MCLR + 2%’ न्यूनतम सीमा है	सुप्रीम कोर्ट

ओजोन अर्बाना केस से मुख्य सीख: खरीदार को 31.46 लाख रुपये का पूरा रिफंड मिला, साथ ही प्रत्येक किस्त के भुगतान की तारीख से संचित ब्याज (accumulated interest) ‘MCLR + 2%’ की दर से मिला। 3 साल की देरी पर, सिर्फ ब्याज का हिस्सा ही लगभग 10.2 लाख रुपये था।

तमिलनाडु रेरा कानूनी ब्याज के साथ-साथ मानसिक प्रताड़ना का मुआवजा देने के लिए भी जाना जाता है — अधिकांश मामलों में 1-2 लाख रुपये अतिरिक्त दिए जाते हैं। अन्य राज्यों में ऐसा बहुत कम देखने को मिलता है।

निष्पादन का संकट (The Execution Crisis) — आदेश जीतना और पैसा मिलना दोनों अलग बातें हैं

यहाँ एक कड़वी सच्चाई है जो कोई भी बिल्डर एसोसिएशन आपको नहीं बताएगा: रेरा का आदेश पाना आसान है; लेकिन बिल्डर से पैसा निकलवाना बेहद मुश्किल है।

अकेले महाराष्ट्र के आंकड़े इस कहानी को बयां करते हैं:

महारेरा (MahaRERA) द्वारा 176 निष्पादन वारंट (execution warrants) जारी किए गए (2024 तक)।
केवल 1 वारंट पूरी तरह से निष्पादित हुआ — यानी सिर्फ एक मामले में बिल्डर ने वास्तव में भुगतान किया।
बाकी बचे 175 मामलों में: बिल्डर्स ने या तो अपील कर दी, समय टाल दिया, या वारंट को पूरी तरह से नजरअंदाज कर दिया।

रेरा के लागू होने में यह सबसे बड़ा अंतर (gap) है। अथॉरिटी आदेश तो पारित कर सकती है, लेकिन उसके पास संपत्ति कुर्क करने या गिरफ्तारी करने के लिए सिविल कोर्ट जैसी सख्त शक्तियां नहीं हैं।

रेरा आदेश जीतने के बाद क्या होता है:

बिल्डर को आदेश का पालन करने के लिए 45 दिन का समय मिलता है (धारा 40)।
यदि बिल्डर भुगतान नहीं करता है, तो आप रेरा अथॉरिटी के पास एक निष्पादन याचिका (execution petition) दायर करते हैं।
रेरा एक रिकवरी सर्टिफिकेट (Recovery Certificate) जारी कर सकता है (जो सिविल कोर्ट की डिक्री की तरह होता है)।
इसके बाद रिकवरी ऑफिसर यह कदम उठा सकता है:
- बिल्डर की चल और अचल संपत्ति को कुर्क करना।
- बिल्डर के बैंक खातों को फ्रीज करना।
- बिल्डर/प्रमोटर के खिलाफ गिरफ्तारी वारंट जारी करना।
यदि रेरा निष्पादन विफल रहता है, तो आप भू-राजस्व बकाया (arrears of land revenue) के रूप में वसूली के लिए जिला कलेक्टर (District Collector) से संपर्क कर सकते हैं।

वास्तविक समयसीमा (Realistic Timelines):

चरण	अपेक्षित समय
रेरा शिकायत से लेकर आदेश आने तक	6-18 महीने
बिल्डर द्वारा आदेश का पालन (यदि वह सहयोग करे)	1-2 महीने
निष्पादन याचिका दायर करने से लेकर कार्रवाई तक	6-12 महीने
निष्पादन के बाद वास्तविक पैसा मिलने तक	3-6 महीने
कुल समय (सबसे खराब स्थिति में)	15-36 महीने

रेरा क्या कर सकता है और क्या नहीं, इसकी पूरी तस्वीर समझने के लिए पढ़ें रेरा आपको नहीं बचाएगा — शिकायतों से सामने आई कड़वी सच्चाई।

स्टेप-बाय-स्टेप: देरी के मुआवजे का क्लेम कैसे फाइल करें और लागू करवाएं

स्टेप 1: जरूरी दस्तावेज जुटाएं

रजिस्टर्ड सेल एग्रीमेंट या अलॉटमेंट लेटर (जिसमें पजेशन की तारीख वाली शर्त लिखी हो)।
सभी भुगतान रसीदें — बिल्डर को किए गए ट्रांसफर दिखाने वाले बैंक स्टेटमेंट्स।
देरी के संबंध में बिल्डर से हुई बातचीत (ईमेल, पत्र, व्हाट्सएप संदेश)।
प्रोजेक्ट का रेरा रजिस्ट्रेशन नंबर (इसकी सत्यता जांचने के लिए देखें रेरा रजिस्ट्रेशन कैसे चेक करें)।

स्टेप 2: अपने क्लेम की गणना करें

इस फॉर्मूले का उपयोग करें: भुगतान की गई राशि x 10.85% x देरी के वर्ष

किस्तों (installments) के आधार पर किए गए भुगतानों के लिए, प्रत्येक किस्त पर उसके भुगतान की तारीख से अलग से ब्याज की गणना करें।

स्टेप 3: अपने राज्य के रेरा पोर्टल पर ऑनलाइन शिकायत दर्ज करें

राज्य	रेरा पोर्टल	फाइलिंग फीस
महाराष्ट्र	maharera.maharashtra.gov.in	5,000 रुपये
कर्नाटक	rera.karnataka.gov.in	5,000 रुपये
तमिलनाडु	tnrera.in	1,000 रुपये
उत्तर प्रदेश	up-rera.in	1,000 रुपये
हरियाणा	haryanarera.gov.in	1,000 रुपये
गुजरात	gujrera.gujarat.gov.in	1,000 रुपये

स्टेप 4: सुनवाइयों में शामिल हों (या प्रतिनिधि को अधिकृत करें)

अब अधिकांश सुनवाइयां हाइब्रिड मॉडल पर होती हैं — यानी ऑनलाइन वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग की सुविधा उपलब्ध है।
एनआरआई (NRIs) पावर ऑफ अटॉर्नी के जरिए किसी प्रतिनिधि को अधिकृत कर सकते हैं।
आमतौर पर 6 से 12 महीनों के दौरान 3-6 सुनवाइयां (hearing dates) होती हैं।

स्टेप 5: यदि बिल्डर पालन न करे — निष्पादन याचिका (Execution Petition) दायर करें

रेरा अधिनियम की धारा 40 के तहत याचिका दायर करें।
यह साबित करने के लिए दस्तावेज लगाएं कि आदेश के 45 दिन बीत चुके हैं।
संपत्ति कुर्क करने और बैंक खाते फ्रीज करने का अनुरोध करें।
व्यापक राहत के लिए साथ में कंज्यूमर कोर्ट में भी मामला दर्ज करने पर विचार करें।

स्टेप 6: धारा 40 के तहत पेनल्टी का रास्ता अपनाएं

रेरा की धारा 63 के तहत, रेरा के आदेशों का पालन न करने पर बिल्डर को निम्नलिखित सजा हो सकती है:

बिल्डर/प्रमोटर के लिए 3 साल तक की कैद।
प्रोजेक्ट की अनुमानित लागत का 10% तक का जुर्माना।
या फिर जेल और जुर्माना दोनों।

यह एक आपराधिक दंड (criminal penalty) है — भले ही इसका उपयोग बहुत कम किया जाता है, लेकिन यह बिल्डर पर दबाव बनाने का एक बेहद शक्तिशाली जरिया है।

रेरा के बजाय कंज्यूमर कोर्ट कब चुनना चाहिए

रेरा हमेशा सबसे अच्छा मंच नहीं होता। यहाँ जानिए कि किन परिस्थितियों में कंज्यूमर कोर्ट का रुख करना अधिक समझदारी है:

कारक / विषय	रेरा (RERA)	कंज्यूमर कोर्ट (NCDRC/State/District)
मुआवजे का प्रकार	केवल ब्याज (MCLR + 2%)	ब्याज + मानसिक प्रताड़ना + किराए का नुकसान + अदालती खर्च
मानसिक प्रताड़ना	0-2 लाख रुपये (दुर्लभ, तमिलनाडु अपवाद है)	3-10 लाख रुपये (आमतौर पर दिया जाता है)
किराए का मुआवजा	आमतौर पर नहीं दिया जाता	दिया जा सकता है (15,000-50,000 रुपये/माह)
क्लेम की सीमा	कोई सीमा नहीं है	जिला: 50 लाख तक; राज्य: 2 करोड़ तक; राष्ट्रीय (NCDRC): 2 करोड़ से ऊपर
समयसीमा	6-18 महीने	12-36 months
आदेश लागू करवाना	कमजोर (निष्पादन का संकट)	सिविल कोर्ट जैसी मजबूत शक्तियां
वकील की आवश्यकता	वैकल्पिक (जरूरी नहीं)	अनुशंसित (सलाह दी जाती है)

कंज्यूमर कोर्ट तब चुनें जब:

आपका बिल्डर बार-बार ऐसा ही करता है और आप उस पर दंडात्मक हर्जाना (punitive damages) लगवाना चाहते हैं।
देरी के कारण आप लगातार किराया दे रहे हैं और उस किराए के नुकसान का भी मुआवजा चाहते हैं।
आपका कुल दावा (मानसिक प्रताड़ना, किराया, अदालती खर्च मिलाकर) रेरा के ब्याज की राशि से कहीं अधिक बैठ रहा हो।
रेरा का निष्पादन विफल हो चुका हो और आपको सिविल कोर्ट की सख्त शक्तियों की आवश्यकता हो।

रेरा तब चुनें जब:

आप शुरुआत में एक त्वरित और जल्दी आदेश चाहते हैं।
आपका दावा मुख्य रूप से सिर्फ पजेशन में देरी के ब्याज को लेकर है।
बिल्डर सहयोगी स्वभाव का है लेकिन काम धीमा कर रहा है।

तीनों मंचों की विस्तृत तुलना के लिए पढ़ें RERA vs Consumer Court vs NCLT — अपनी स्थिति के लिए सही फोरम कैसे चुनें।

कार्पेट एरिया में कमी — दूसरा मुआवजा जिसके आप हकदार हो सकते हैं

रेरा की धारा 14 के तहत, बिल्डर्स को तय कार्पेट एरिया से अधिकतम 3% तक के फेरबदल की अनुमति है। यदि कमी इससे ज्यादा होती है, तो आप आनुपातिक रिफंड पाने के हकदार हैं।

सहमत कार्पेट एरिया	दिया गया कार्पेट एरिया	कुल कमी	अनुमत सीमा (3%)	क्लेम योग्य कमी	फ्लैट की कीमत	मिलने वाला रिफंड
1,000 वर्ग फुट	960 वर्ग फुट	4%	3%	1% (10 वर्ग फुट)	80,00,000 रुपये	80,000 रुपये
1,000 वर्ग फुट	940 वर्ग फुट	6%	3%	3% (30 वर्ग फुट)	80,00,000 रुपये	2,40,000 रुपये
1,200 वर्ग फुट	1,100 वर्ग फुट	8.3%	3%	5.3% (64 वर्ग फुट)	1,20,00,000 रुपये	6,40,000 रुपये

पजेशन लेने से पहले किसी स्वतंत्र एजेंसी से कार्पेट एरिया की जांच करवा लें। बिल्डर द्वारा बताई गई माप को ही अंतिम सच न मानें।

5 साल की स्ट्रक्चरल डिफेक्ट वारंटी — इसे कभी न भूलें

एक बार जब आपको पजेशन मिल जाता है, तो रेरा आपको निर्माण की कमियों (structural defects) और कारीगरी पर 5 साल की वारंटी देता है। यदि पजेशन के 5 साल के भीतर छत टपकती है, दीवारों में दरारें आती हैं, या प्लंबिंग खराब होती है, तो बिल्डर को इसे बिना किसी शुल्क के ठीक करना होगा।

यह पजेशन में देरी के मुआवजे से बिल्कुल अलग अधिकार है। इसका पूरा विवरण यहाँ पढ़ें: RERA 5-वर्षीय स्ट्रक्चरल डिफेक्ट वारंटी — क्लेम कैसे करें, क्या कवर्ड है।

आपको अभी तुरंत क्या करना चाहिए

अपना एग्रीमेंट चेक करें — पजेशन की तारीख वाली शर्त और अपने द्वारा भुगतान की गई कुल राशि को नोट करें।
अपने मुआवजे की गणना करें — इस फॉर्मूले का उपयोग करें: भुगतान की गई राशि x 10.85% x देरी के वर्ष।
एक लीगल नोटिस भेजें — रेरा की धारा 18 का हवाला देते हुए बिल्डर को रजिस्टर्ड पोस्ट से नोटिस भेजें और ‘MCLR + 2%’ ब्याज की मांग करें।
ऑनलाइन शिकायत दर्ज करें — यदि 30 दिनों के भीतर कोई जवाब न मिले, तो अपने राज्य के रेरा पोर्टल पर शिकायत दर्ज करें।
निष्पादन (Execution) के लिए तैयार रहें — आदेश आने से पहले ही अपनी निष्पादन याचिका का ड्राफ्ट तैयार रखें।

यह पैसा कानूनन आपका है। अब फैसला आपको करना है कि आप इसके लिए कदम उठाते हैं या नहीं।

HonestMoney.in Editorial Team

सरकारी प्रकाशन, रेगुलेटरी फ़ाइलिंग, सत्यापित डेटा और ज़मीनी अनुभव पर आधारित शोध। आख़िरी अपडेट अप्रैल 2026।

FAQ 10

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

सत्यापित डेटा और प्रकाशित स्रोतों पर आधारित जवाब।

रेरा (RERA) के तहत पजेशन में देरी के मुआवजे की गणना कैसे की जाती है?

रेरा मुआवजे की गणना खरीदार द्वारा भुगतान की गई कुल राशि पर 'SBI MCLR + 2%' की साधारण ब्याज (simple interest) दर से की जाती है। वर्ष 2026 के शुरुआती आंकड़ों के अनुसार, SBI का 1-वर्षीय MCLR 8.85% है, जिससे प्रभावी रेरा ब्याज दर 10.85% हो जाती है। यदि आपने 50 लाख रुपये का भुगतान किया है, तो 2 साल की देरी पर 10.85 लाख रुपये का मुआवजा बनता है। यह ब्याज एग्रीमेंट में लिखे गए पजेशन के वादे की तारीख से लेकर वास्तविक पजेशन मिलने या रिफंड की तारीख तक जोड़ा जाता है। अधिकांश राज्य चक्रवृद्धि (compound) नहीं, बल्कि साधारण ब्याज का उपयोग करते हैं।

पजेशन में देरी होने पर रेरा की धारा 18 (RERA Section 18) के तहत मेरे पास क्या दो विकल्प हैं?

धारा 18 आपको दो विकल्प देती है। विकल्प अ (Option A): एग्रीमेंट को रद्द करें और अपने द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि का रिफंड, प्रत्येक भुगतान की तारीख से 'SBI MCLR + 2%' के ब्याज के साथ वापस पाएं। विकल्प ब (Option B): पजेशन के लिए प्रतीक्षा जारी रखें और पूरी देरी की अवधि के लिए उसी ब्याज दर पर मासिक देरी मुआवजा (monthly delay compensation) प्राप्त करें। यदि देरी 2 वर्ष से अधिक है या आपका बिल्डर पर से भरोसा उठ गया है, तो विकल्प 'अ' वित्तीय रूप से बेहतर है। विकल्प 'ब' उन खरीदारों के लिए उपयुक्त है जो अभी भी वही फ्लैट चाहते हैं और इंतजार के दौरान मुआवजा लेने के लिए तैयार हैं।

क्या आदेश पारित होने के बाद बिल्डर रेरा मुआवजा देने से मना कर सकता है?

हाँ, और ऐसा होना काफी आम है। अकेले महाराष्ट्र में, 2024 तक 176 निष्पादन वारंट (execution warrants) जारी किए गए थे, लेकिन केवल 1 ही पूरी तरह से लागू हो सका। यदि बिल्डर आदेश के 45 दिनों के भीतर भुगतान नहीं करता है, तो आपको रेरा अधिनियम की धारा 40 के तहत एक निष्पादन याचिका (execution petition) दायर करनी होगी। इसके बाद अथॉरिटी बिल्डर की संपत्ति कुर्क कर सकती है, बैंक खातों को फ्रीज कर सकती है या गिरफ्तारी वारंट जारी कर सकती है। कई खरीदार इसे लागू करवाने के लिए साथ में कंज्यूमर कोर्ट में भी मामला दर्ज करते हैं या रिकवरी ऑफिसर से संपर्क करते हैं।

पजेशन में देरी की रेरा शिकायत के निपटारे में कितना समय लगता है?

रेरा को शिकायतों का निपटारा 60 दिनों के भीतर करना होता है, लेकिन व्यावहारिक रूप से राज्य के आधार पर इसमें 6 से 18 महीने का समय लग जाता है। महाराष्ट्र रेरा (MahaRERA) 6-10 महीनों के साथ अपेक्षाकृत तेज है। कर्नाटक रेरा में 8-14 महीने लगते हैं। यूपी रेरा (UP RERA) सबसे धीमे काम करने वालों में से है, जहां 12-18 महीने लग जाते हैं। आदेश आने के बाद, बिल्डर को पालन करने के लिए 45 दिन मिलते हैं। यदि वे ऐसा नहीं करते हैं, तो निष्पादन याचिका (execution petition) में 6-12 महीने और लग जाते हैं। शिकायत दर्ज करने से लेकर वास्तविक पैसा हाथ में आने तक का कुल समय: आमतौर पर 12 से 30 महीने होता है।

क्या एनआरआई (NRIs) विदेश से ही पजेशन में देरी के लिए रेरा शिकायत दर्ज कर सकते हैं?

हाँ। अधिकांश राज्यों में रेरा शिकायतें पूरी तरह से ऑनलाइन दर्ज की जा सकती हैं। महाराष्ट्र, कर्नाटक और यूपी रेरा के पोर्टल डिजिटल सिग्नेचर के साथ ऑनलाइन फाइलिंग स्वीकार करते हैं। एनआरआई को भारत में शारीरिक रूप से मौजूद होने की आवश्यकता नहीं है। वे सुनवाइयों के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी (Power of Attorney) के माध्यम से किसी प्रतिनिधि को अधिकृत कर सकते हैं। एनआरआई के लिए भी मुआवजे की दर और गणना समान रहती है। राज्य के अनुसार फाइलिंग फीस आमतौर पर 1,000 रुपये से 5,000 रुपये तक होती है।

क्या भारत में मिलने वाला रेरा मुआवजा कर योग्य (taxable) है?

हाँ। आयकर अधिनियम (Income Tax Act) के तहत रेरा मुआवजे के ब्याज को 'अन्य स्रोतों से आय' (income from other sources) के रूप में टैक्स के दायरे में रखा गया है। इसे आपकी कुल आय में जोड़ा जाता है और आपके लागू टैक्स स्लैब के अनुसार टैक्स लगाया जाता है। यदि आपको रेरा मुआवजे के रूप में 10 लाख रुपये मिलते हैं और आप पुरानी व्यवस्था के तहत 30% के स्लैब में आते हैं, तो आपको 3 लाख रुपये टैक्स देना होगा। बिना किसी कटौती वाली नई टैक्स व्यवस्था के तहत, प्रभावी टैक्स आपकी कुल आय पर निर्भर करता है। रेरा मुआवजे पर स्रोत पर कोई टीडीएस (TDS) नहीं काटा जाता, इसलिए आपको रिटर्न फाइल करते समय खुद इसकी घोषणा करनी होगी।

रेरा मुआवजे और कंज्यूमर कोर्ट के मुआवजे में क्या अंतर है?

रेरा मुआवजा केवल भुगतान की गई राशि पर 'SBI MCLR + 2%' की दर से मिलने वाले ब्याज तक सीमित है। कंज्यूमर कोर्ट सिर्फ ब्याज ही नहीं, बल्कि मानसिक प्रताड़ना, मुकदमेबाजी की लागत और अनुकरणीय हर्जाने (punitive damages) सहित व्यापक मुआवजा दे सकता है। तमिलनाडु रेरा ने पूमलाई हाउसिंग केस (2024) में मानसिक प्रताड़ना के लिए 2 लाख रुपये का मुआवजा दिया था, लेकिन कंज्यूमर कोर्ट मानसिक प्रताड़ना और सेवा में कमी के लिए अक्सर 3-10 लाख रुपये का मुआवजा देते हैं। यदि आपका कुल दावा 2 करोड़ रुपये से अधिक है या आप ब्याज से परे मुआवजा चाहते हैं, तो कंज्यूमर कोर्ट बेहतर है।

यदि दिया गया कार्पेट एरिया वादे से कम हो तो क्या होता है?

रेरा की धारा 14 के तहत, बिल्डर्स तय कार्पेट एरिया से अधिकतम 3% तक का बदलाव कर सकते हैं। यदि दिया गया कार्पेट एरिया 3% से अधिक कम है, तो खरीदार आनुपातिक रिफंड (proportionate refund) का हकदार है। उदाहरण के लिए, यदि आपने 1,000 वर्ग फुट के लिए 80 लाख रुपये का भुगतान किया था, लेकिन आपको केवल 940 वर्ग फुट (6% कम) मिला, तो आपको अनुमत सीमा से अधिक कम हुए 3% एरिया के लिए रिफंड मिलेगा, जो कि 2.4 लाख रुपये बनता है। इसके विपरीत यदि एरिया 3% से अधिक बढ़ता है, तो आप अतिरिक्त भुगतान करने के लिए बाध्य नहीं हैं।

क्या मैं एक ही समय में रेरा मुआवजा और कंज्यूमर कोर्ट मुआवजा दोनों का दावा कर सकता हूं?

नहीं, आप एक ही राहत के लिए दोनों फोरम में एक साथ केस नहीं लड़ सकते। हालांकि, आप ब्याज-आधारित मुआवजे के लिए पहले रेरा में जा सकते हैं और फिर मानसिक प्रताड़ना, किराए की लागत और कानूनी खर्च जैसी अतिरिक्त राहतों के लिए कंज्यूमर कोर्ट का रुख कर सकते हैं जो रेरा कवर नहीं करता है। कुछ खरीदार पहले रेरा में शिकायत दर्ज करते हैं, आदेश प्राप्त करते हैं, और फिर अतिरिक्त हर्जाने के लिए कंज्यूमर कोर्ट में रेरा के उस आदेश को सबूत के रूप में उपयोग करते हैं। सुप्रीम कोर्ट ने भी माना है कि रेरा और उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के उपचार समवर्ती (concurrent) हैं लेकिन दोहरे (duplicative) नहीं हैं।

यदि बिल्डर ने एग्रीमेंट में SBI MCLR + 2% से कम ब्याज दर का प्रस्ताव दिया हो तो क्या होगा?

कई बिल्डर्स एग्रीमेंट में ऐसी शर्तें डाल देते हैं जो कानूनी 'SBI MCLR + 2%' के बजाय देरी के लिए केवल 2-5% ब्याज की पेशकश करती हैं। रेरा की धारा 18 के तहत ये शर्तें पूरी तरह से शून्य (void) यानी अमान्य हैं। कई रेरा अथॉरिटीज और सुप्रीम कोर्ट ने यह माना है कि आपसी एग्रीमेंट के जरिए कानूनी रूप से तय इस दर को कम नहीं किया जा सकता। भले ही आपने 2% देरी वाली शर्त वाले खरीदार एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर किए हों, फिर भी आप पूरी 'SBI MCLR + 2%' दर पाने के हकदार हैं। बिल्डर एक निजी अनुबंध (private contract) के जरिए रेरा अधिनियम को खारिज नहीं कर सकता।

डिस्क्लेमर: यह जानकारी सिर्फ़ शैक्षिक उद्देश्य के लिए है — कोई वित्तीय सलाह नहीं। आर्टिकल में लिखी तारीख़ तक के प्रकाशित डेटा पर आधारित दरें, रिटर्न और टैक्स नियम बदल सकते हैं। कोई भी निवेश का फ़ैसला लेने से पहले एक प्रमाणित फ़ाइनेंशियल एडवाइज़र से सलाह ज़रूर लीजिए।